蛋壳公寓张狂扩张难掩巨额亏本融资露出造血短板

　　原标题：蛋壳公寓：张狂扩张难掩巨额亏本 融资成“瘾”露出造血短板　　

　　作者：李宇一　　

　　没有实力的张狂，最为丧命。

　　对蛋壳公寓（DNK.N）而言，眼看它起楼房，眼看它历曲折。作为本年1月份强势登陆纽交所的长租公寓新宠，蛋壳公寓上市后的路程并未变得更顺利。除疫情之外，解约风云、租户投诉、瑞幸财政造假等事情纷繁扰动，不断打破蛋壳公寓上市后的夸姣梦想。

　　首份成绩布告不尽人意 三年累积亏本超50亿元

　　对蛋壳公寓来说，上市后的首份成绩单并不超卓。

　　3月25日，蛋壳公寓发布上市后的首份成绩布告。到2019年12月31日，蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间，同比添加85.4%。其间，北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间，同比添加46.6%；其他城市的公寓数量近21.5万间，同比添加156.1%。

　　因为事务扩张，蛋壳公寓2019年全年收入71.29亿元，同比添加166.5%。在蛋壳公寓的全年收入中，有九成来自租金收入，达64亿元。

　　值得注意的是，2019年蛋壳公寓的租金本钱由2018年的21.71亿元大增194.74%至63.99亿元，在全体营运开支中占62.3%。此外，加上折旧摊销、出售和营销费用、其他事务开销等费用，蛋壳公寓在2019年的经营本钱到达102.76亿元，比2018年的38.93亿元大增163.96%。

　　因为继续的经营本钱高于经营收入，蛋壳公寓现已连续三年处于净亏本状况。多个方面数据显现，2019年蛋壳公寓净亏本34.37亿元，净赢利率为-48.2%；调整后的EBITDA（税息折旧及摊销前赢利）为-19.22亿元，亏本率收窄3.5个百分点。

　　据招股书显现，2017年-2018年，蛋壳公寓净亏本分别为2.72亿元和13.7亿元。加上2019年度34.37亿元的净亏本，蛋壳公寓在曩昔三年累计亏本已打破50亿到达50.79亿元，且亏本态势比年走高。

来历：招股书、年报

　　现金流方面，蛋壳公寓自发表数据以来，经营性现金流连续三年为负。据悉，蛋壳公寓2019年经营性现金流净额达-19.11亿元，远高于2017年的-1.15亿元与2018年的-11.64亿元。

来历：招股书、年报

　　本钱成急进扩张推手 资产负债率增至95.8%

　　与很多职业比较，长租公寓职业可谓“碎钞机”，除了烧钱仍是烧钱。蛋壳公寓身处其间，妄图依托融资，扩张地图，并构成规划效应。

　　据蛋壳公寓招股书及揭露材料显现，自2015年建立至上市前，蛋壳公寓完结5年7轮融资60多亿元。彼时，长时间资金商场对蛋壳也是极尽支撑。

　　2019年3月，蛋壳公寓宣告完结5亿美元C轮融资，本轮融资后，蛋壳公寓的估值现已超越20亿美元。即便在蛋壳公寓递送招股书之前，仍然取得1.9亿美元的D轮融资。

　　凭仗长时间资金商场的“喜爱”，蛋壳公寓敞开了急进扩张，现在其房源增速现已位居职业首位。但蛋壳公寓似乎吹起了一个巨大的泡沫，房源继续不断的添加的一起，也夹杂着三年50亿元的巨额亏本，当然还有公司激增的负债以及不断下降的盈余。

　　在负债方面，期内蛋壳公寓的总资产为90.06亿元，同比添加54.48%，负债总额为86.26亿元，同比添加79.11%；资产负债率为95.78%，同比2018年添加了13.16个百分点，居职业高位。

来历：招股书、年报

　　在长租公寓商场中，蛋壳公寓扮演着“二房东”的人物，其盈余首要靠租房本钱和租金之间的差价。这种盈余方式也注定了蛋壳公寓的痛点，即前期本钱投入较大、回款周期较长。不同于房企旗下的长租公寓板块，蛋壳公寓并无其他事务能够反哺长租公寓，只能依托一次又一次的融资拼命输血。

　　对蛋壳公寓来讲，房源继续不断的添加的一起，显着下降的是蛋壳公寓的年入住率和租金差价。多个方面数据显现，到2019年12月31日，蛋壳公寓的入住率为76.7%，这一目标在2019年6月末为89%，下滑超越12个百分点；公寓的空置率到达23.3%。一起，蛋壳公寓每间房每月赚取的租金差价由2018年的715元降至584元。

　　鉴于疫情影响，上述局势或将进一步恶化。为此，蛋壳公寓自动调整公寓单元数量，3月底公寓运营数量比2019年12月底要少，此外将减慢收购和立异公寓的速度。

　　尽管蛋壳公寓首要依托融资过活，但其融资路并不顺利。2020年1月17日，蛋壳公寓成功登陆纽交所，依照其猜测的发行股数及股价最多可融资1.75亿美元。惋惜上市即破发，毕竟IPO发行规划也削减至960万ADS，以每ADS 13.5美元的价格出售，融资额度下降至1.3亿美元。

　　4月2日，瑞幸财政造假事情继续发酵。蛋壳公寓作为中概股，受此牵连其股价连续跌落，当天就跌落11.73%；4月6日再跌去23.03%，收盘价报5.85美元/股，比较上市发行价13.50美元，两个月内跌落56.67%。关于求钱若渴的蛋壳公寓，市值不断缩水无疑落井下石。

　　融资过度依靠“租金贷” 投诉风云比年走高

　　明显，长时间资金商场并不能满意蛋壳公寓的融资需求。支撑蛋壳公寓张狂扩张的另一资金来历，就是“租金贷”。

　　所谓“租金贷”，是指租客在与蛋壳公寓签定租约之时，经过与其协作的金融机构一起签定借款合约，由该金融机构替租客付出全年房租，租客只需求向该金融机构按月还清租房借款。

　　“消费分期借款+长租公寓”的方式，被认为是一项多赢的立异。但是，跟着职业的粗野成长，“金融+长租公寓”的方式呈现异化，部分长租公寓渠道凭借租金贷事务张狂扩张，并构成资金池。

　　现在，蛋壳公寓就是使用租金贷构成的资金池进行扩张。蛋壳公寓的招股书显现，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓从金融机构取得的租金预付款高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元，对应的租金贷份额为91.3%、75.8%和67.9%，其租金预付款在租金收入中的占比为90%、88%、80%。

　　尽管租金贷收入占比有所下降，但远高于《关于整理和标准住所租借商场秩序的定见》中的相关规则。该规则要求，住所租借公司要保证到2022年末经过租金融资取得的付款金额不得超越租金收入的30%。

　　关于租金贷的危险特征，百度百科有具体的答复。年报显现，蛋壳公寓2019年利息开销金额为3.52亿元。其间，与租金贷有关的利息开销为2.41亿，占比高达68.47%。

来历：百度百科

　　因为长租公寓的盈余方式待解，导致蛋壳公寓的扩张首要以输血为主。能够必定的是，不管何种方式的输血均难以为继，蛋壳公寓亟需优化商业方式，进步本身的造血才能。

　　此外，在疫情期间，蛋壳公寓在国内的事务遭到严峻冲击，又陷入了“两端拿”、发“国难财”的言论风云之中。据第三方多个方面数据显现，近两年蛋壳公寓收到的投诉比年走高。到现在现已超10000件投诉，远高于同行自若和青客。

　　归根到底，长租公寓需求租客买单，靠服务制胜。而张狂的扩张或许能给蛋壳公寓带来估值的虚伪昌盛，但毕竟难以改变亏本，提高服务质量。

　　能够预见，盈余方式不破，蛋壳公寓们必然很难走远。