租房商场大整理赚差价租金贷急刹车

　　不久前举行的中心经济作业会议和全国住宅和城乡建设作业会议为2020年楼市方针定下了基调。其间一条就说到要培养展开租借住宅。12月25日，住建部、银保监会等6部分联合下发了《关于整理标准住宅租借商场秩序的定见》（以下简称《定见》），从严厉挂号存案办理、标准租借服务收费、管控租借金融事务等多个方面提出具体要求，为租房商场良性作业保驾护航。

　　近年来，我国住宅租借商场加快速度进行展开，其间长租公寓更是一路狂奔。但本年以来，长租公寓爆雷潮频发，北京商报记者近来在查询中也发现，强制“租金贷”现在依然呈现在长租公寓范畴。因此，此次《定见》清晰加强对采纳“高进低出”“长收短付”运营方法的监管，无疑是对这一现象的急刹车。

　　中介不得赚取租借差价

　　发布虚伪房源信息、歹意克扣押金租金、违规运用住宅租金告贷、强制驱赶承租人……住宅租借商场粗野成长下，既有繁荣景象，也“藏污纳垢”，时而发作损害租客合法权益的问题。《定见》首要意在标准住宅租借商场主体运营行为，保证住宅租借各方特别是承租人的合法权益。

　　例如，《定见》还着重标准租借服务收费。比方，房地发生意组织、住宅租借企业应明码标价。收费前应当出具收费清单，列明悉数服务项目、收费标准、收费金额等内容，由当事人签字承认；房地发生意组织不得赚取住宅租借差价，住宅租借合同期满承租人和租借人续约的，不得再次收取佣钱；住宅租借合同期限届满时，除冲抵合同约好的费用外，剩下租金、押金等应当及时交还承租人。

　　一起，因为买卖主体鱼龙混杂，完善租借主体挂号存案、渠道核验等作业成为从源头标准租房商场的关键环节。对此，《定见》提出，要严厉存案挂号办理，从事住宅租借活动的房地发生意组织、住宅租借企业和网络信息渠道，应当依法办理商场主体挂号。

　　值得注意的是，此次《定见》关于组织外的租房主体也作出存案规则。其间，转租住宅10套（间）以上的单位或个人，也应依法办理商场主体挂号。“这关于一些个人房东租借房源等行为有较好的标准效果，一起也使各类房源后续能取得更全面的监管。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明。

　　实际上，《定见》发布前，当地已有标准方法落地。比方，本年10月10日，北京市住建委发布《关于标准互联网发布本市住宅租借信息的告诉》，规则违规发布房源信息3次以上的租借主体，不得再经过互联网买卖渠道发布本市住宅租借房源信息，并作出同一房源不得由同一家组织重复发布、房源上网超30日需下架等规则。

　　严管“长收短付”等运营方法

　　2019年长租公寓爆雷潮频发，付不租借金、无法归还客户欠款、上万名租客和房东被坑等事情屡见报端。从盈余方法来看，当时长租公寓的惯例盈余来历首要是“保管业主房源-转租给租客”所构成的租金差，以及面向租客供给的增值服务，在此基础上，房源基数越大，盈余空间越大。一起进入金消融的特性，也将长租公寓推上了规划与展开的“快车道”。在各路本钱大鳄争相布局背面，其带来的危险也显而易见。

　　此次《定见》清晰，将加强对采纳“高进低出”“长收短付”运营方法的住宅租借企业的监管，并辅导住宅租借企业在银行建立租借资金监管账户，将租金、押金等归入监管账户。

　　华夏地产首席分析师张大伟表明，曩昔几年全国房地产商场最活泼的一个名词肯定是“长租公寓”，从租售并重开端，到最近两年的跑马圈地，呈现上市+爆雷，商场都以为这是方针鼓舞的，但今日住建部清晰发布方针表明，这一类企业不是“长租公寓”而是加强对采纳“高进低出”“长收短付”等运营方法的高危险住宅租借企业监管，这是前史第一次。这也代表了这类型事务将很难被本钱喜爱，关于商场来说，这种一旦被监管了资金池，长租企业将会全面撤离。北京商报记者从北京银保监局处了解到，《定见》执行作业是由北京市住建委牵头，未来肯定会执行。

　　据不完全统计，2018年至今，已有不少于25家长租公寓因资金链开裂破产。比方，本年8月，具有4.5万间租借房的南京乐伽商业办理有限公司因为资金链开裂宣告破产。据悉，该公司要求租客一次至少付出半年以上租金。不少一次性交纳一年房租的租客在公司破产后，面对剩下租金打水漂的窘境。

　　《定见》也在监管层面清晰，对不具备持续运营才能、扩张规划过快的住宅租借企业，可采纳约谈劝诫、暂停网签存案等方法，防备化解危险；依法查处违规违反法律规则的行为及无照运营、价格违反法律规则的行为及独占协议等行为。

　　“其实，处理企业资金问题，除提早透支还有其他方法，关键是要广泛了解租客需求。”严跃进主张，比方，鼓舞更多企业参加租金证券化，进步资金运用功率，盘活住宅租借存量财物；一起，部分公寓企业可积极争取“租售同权”服务权限，这样即使进步房租价格，也能招引很大一部分承租人。

　　不得诱导承租人运用租金贷

　　长租公寓近年来问题不断，被业界视为新式职业狂奔的“后遗症”。北京商报记者近来在查询过程中发现，强制“租金贷”现在依然呈现在长租公寓范畴。例如，长租公寓品牌“蛋壳公寓”房源签约支撑的四种付款方法中，月付方法只能挑选“分期月付”，有按月付租借金计划的租客若想签约入住蛋壳房源，只能挑选承受“租金贷”服务。

　　而此次《定见》专就“租金贷”乱象作出整理要求。比方，展开住宅租金告贷事务，告贷期限不得超越住宅租借合同期限，发放告贷的频率应与告贷人付租借金的频率匹配；住宅租借企业不得以隐秘、诈骗、逼迫等方法要求承租人运用住宅租金消费告贷；不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人运用住宅租金消费告贷等。

　　“应该说，租借范畴的金融危险是这两年才呈现的问题。”严跃进说，租金贷发生，很大原因是从事长租作业的组织盲目扩张所造成的。“不少组织高价从房东这儿收租房源，然后以押一付一等优惠条件贱价租出，以此来添加待租房源招引力。然后中介方使用告贷组织供给的一次性大额告贷作为资金源，收租房源，持续扩张。但公司资金链一旦开裂，租客权益必然受损。”

　　不久前递送赴美上市请求的青客公寓，其“租金贷”服务占有了公寓房源签约的“大头”，招股书显现，到2019年6月30日，青客公寓已与11家金融组织达成了协作，其租户的65.2%运用了分期付款服务。

　　“作为承租人，首要要注意合同跟谁签，租借人和房租收取人是否相同；除了房子租借合同外，是否有比如告贷合同、代偿协议等；一起，清晰中介服务费收取方法，是清晰交纳服务费，还是以告贷归还抵扣中介服务费等。”卓纬律师事务所律师孙志峰主张。

　　为进一步化解租借金融端危险，《定见》还要求金融监管部分做好贷前查询，评价告贷人还款才能，确认融资额度；加强贷后办理，检查告贷用处，避免住宅租借企业构成资金池、加杠杆等。住宅租借企业租金收入中，住宅租金告贷金额占比不得超越30%，超越份额的应当于2022年末前调整到位。

　　北京商报记者 孟凡霞 宋亦桐 刘瀚琳