优客工场太难了在我国公办场所二房东难当

　　文/Eastland

　　2018年12月28日，WeWork向美国SEC隐秘提交上市审请。承销商给出430亿美元~1040亿美元估值，美国长时刻资金商场以为，WeWork上市将成为2019年征集规划第二大的IPO。

　　待2019年8月14日看到招股文件揭露版时，出资人被巨额亏本吓懵了，WeWork估值跌至100多亿美元。首要出资方软银无法承受以这种价位IPO，WeWork被逼撤回上市请求。详见虎嗅2019年11月6日《WeWork怎么把二房东生意搞砸》。

　　WeWork上市遇阻、本钱看淡同享工作之际，来自我国的优客工场逆势而上。

　　2019年12月11日（美东时刻），优客工场向美国SEC提交了招股文件F-1表格。在这个版别中，发行数量、价格、征集金额均未承认。只知道将发行的A类普通股每股1份投票权，旧股东持有的B类普通股每股15份投票权。

　　当优客工场刻不容缓地冲到纳斯达克门口，最想表达的是：咱们与WeWork不一样。

　　确实不一样！

　　WeWork算不上成功样版，不幸的是优客工场质地更差。

　　方式、产品，兼收并蓄

　　2015年4月，优客工场在北京开端运营同享工作空间。

　　2017年，优客工场收买碎片空间，从“重财物”的自营方式侵入“轻财物”方式，意味着与WeWork各奔前程。

　　2018年，优客工场先后张狂并购7家同享工作玩家——方糖小镇、洪泰立异空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创和火箭科技。这是本钱推进的外延式扩张，其时WeWork估值数百亿美元、本钱为之张狂，优客工场收买价不会太实惠。

　　2018年9月着手建立VIE架构，11月完结2亿美元D轮融资，优客工场估值飙升至110亿元。

　　2019年4月，优客工场获龙熙地产战略出资，金额逾越2亿人民币。其时WeWork上市预期明亮、估值达470亿美元，优客工场也发动上市进程，估计年内挂牌。

　　WeWork上市停滞后，优客工场已“刹不住车”， 9月初向美国SEC隐秘提交请求，彼时VIE架构建立还没有收官，足见“上市欲”有多急迫。

　　优客工场采纳“自营”及“轻财物”两种方式运营同享工作场所。前者对外服务的品牌包含“U Space”、“U Studio”和“U Design”。

　　1）自营方式

　　“U Space”是优客工场的“招牌事务”，一般整栋、整层租借物业（均匀租期长达9年），然后分隔为多个200平米以上的独立空间并按统一规范装饰，归于“会集式同享工作”。收取租金的名字为“会员费”，这恐怕是学WeWork。

　　到2019年9月末，优客工场运营着120处“U Space”，共有6万个工位可供租借。

　　“U Studio”房源来自小业主，每单位面积小于200平米。与“U Space”比较，归于“分布式同享工作”，在装饰及运营方面亦有变通和简化。

　　到2019年9月末，优客工场运营的28处“U Studio”悉数坐落北京，共有5100个工位可供租借。规划与U Space不在一个层次。

　　“U Design”按客户实在的需求供给从选址到运营的一站式定制服务。到2019年9月末，优客工场运营3个此类场所，1300个工位。

　　三种自营方式都归于“二房东”，本质上与WeWork相同——先把物业租下来，再转租给用户。同享工作渠道资金压力大并要承当房子租不出去的危险。

　　2）轻财物方式

　　“U Brand”的本质是“U Studio”的“轻财物版”。“U Studio”方式下，优客工场先把物业租下再当二房东。“U Brand”方式下，小业主适当于“加盟商”，优客工场供给品牌，担任装饰、获客及运营。小业主获取租借收入，优客工场提取服务费（包含参谋费、办理费、融资服务费）。

　　到2019年9月末，选用该方式运营的18处场所有5600个工位可供租借。

　　“U Partner”是2019年7月才上线的新方式。“U Brand”方式下，按约好金额收取费用；在“U Partner”方式下，优客工场与业主同享租金收益，收入方式也是会员费。到2019年9月末，选用该方式的2处场所有500个工位可供租借。

　　现在，优客工场经过“U Partner”能够同享的收入很少，会费收入首要来自轻财物方式。

　　“U Plus”是一个由第三方商家为入驻者供给服务的渠道，如餐食、法律参谋、税务咨询、招聘、文秘、IT支撑、健身文娱等。优客工场向服务供给商收两笔钱，一是场所租金，二是收入分红。

　　营收结构“变化多端”

　　1）营收结构“骤变”

　　优客工场采纳“自营+轻财物”的混合方式。2018年同享工作事务营收占总营收的88%。

　　2018年12月，优客工场控股整合营销公司“省广众烁”。2019年前三季度，同享公办事务收入占比降至48%。营销服务、会费收入分别为4.03亿和4.19亿，两者简直相等，与2018年同期比较，增幅分别为47091%和59.2%。

　　上市之年，营收结构呈现如此大的调整，给人“变化多端”的即视感。

　　靠并购扩展规划，靠并购涉足轻财物方式，又靠并购敏捷取得与主营事务规划适当的新事务，优客工场的中心竞赛力体现在哪里？

　　2）规划不让WeWork

　　到2019年9月末，优客工场在41座城市运营171个工作场所，工位数7.27万，累计注册会员61万（其间企业会员2.5万）。加上合作伙伴（轻财物方式）运营的39个场所（总面积13.8万平米），优客工场规划优势愈加凸显。

　　到2019年6月末，WeWork在111座城市运营528处工作场所，工位数和注册会员数分别为6.04万和52.7万。

　　优客工场运营工作场所数量不到WeWork的四成，工位数却多20%，会员人数多16%，阐明优客工场的工作场所单体规划更大。

　　值得注意的是，WeWork的事务涣散在29个国家，优客工场会集在国内（在新加坡有1个场所），办理本钱理应低许多。

　　尽管工位数和会员数抢先，优客工场收入却远远不及WeWork，2018年两家收入分别为4.5亿人民币和18.2亿美元，优客工场仅为WeWork的3.7%。

　　2019年前三季，优客工场靠“营销服务”把营收凑到8.75亿人民币，WeWork仅上半年营收就达15.35亿美元。

　　3）在我国，公办场所“二房东”难当

　　以工位数和会员数而论，优客工场规划已逾越WeWork。但两家公司每个工位、每位会员所发生的营收却天差地远。

　　以年头与9月末会员数均值为分母，2019年前三季优客工场每位会员（包含个人及企业会员）每月奉献营收108元。以年头与6月末会员数均值为分母，2019年上半年，WeWork每位会员每月奉献营收552美元。优客工场每位会员奉献营收不到WeWork的3%。

　　以年头与9月末工位数均值为分母，2019年前三季优客工场每个工位每月发明营收684元。以年头与6月末工位数均值为分母，2019年上半年，WeWork每个工位每月发明营收487美元。优客工场每个工位发明营收约为WeWork的20%。

　　我国房产的租、售价值与美国平起平坐，优客工场每个工位的收入却只要WeWork的20%，生存环境堪忧。

　　在一个时刻段内，每个工位发明营收大于每位会员发明营收，阐明有“翻台”现象（借用饭店的说法）。

　　2019年前三季，优客工场每个工位每月发明营收684元，而每位会员奉献营收108元。比如一个饭店有10张桌子，全天营收6840元，均匀每桌684元。全天来了63桌客人，均匀每桌消费108元，能够推算出每张桌子来过6~7拨客人。

　　还能够这样算：优客工场发表每个工位均匀占用4.5平米，低星酒店规范客房大约27平米，适当于6个工位。优客工场6个工位每月收入4104元。同享工作场所的地理位置不会太偏远，假如用租来的物业办快捷酒店，每晚300元，一个月9000元，比6个工位的收入高120%。

　　2019年上半年，WeWork每个工位每月发明营收487美元，而每位会员奉献营收552美元。

　　两家的用户流动性不同极大：优客工场用户坐不满一星期，WeWork用户则逾越一个月。

　　在美国的国情下，“二房东”生意是可行的。WeWork搞砸是由于给自己加戏太多：一是装饰、改造、招商本钱高、周期长，“开业前本钱”以数亿美元计；二是装备“社区团队”并运营保护用户办理体系……

　　在我国的国情下，优客工场不想搞砸都难。商业地产“二房东”把物业转租给医院、电影院、超市或许有利可图，想从创业者身上“扒层皮”太难。各地政府热心搞“工业园区”，以极低租金乃至免租招引创业公司入驻，并推出税收、户籍、住宅、子女入学等全方位配套方针。优客工场要么“躲开”、要么合作，绝不行能去竞赛。

　　我国同享工作渠道当“二房东”是钻冰取火、水中捞月。

　　正由于看清这一点，优客工场2017年开端玩“轻财物”，2019年又搞起了整合营销，作用怎样？

　　多元化之后盈余才干依然偏弱

　　1）会员服务

　　尽管采纳的“自营+轻财物”混合方式，优客工场支付租金及运营本钱占会费收入的份额依然很高。

　　2019年前三季，同享工作事务收入4.2亿，直接本钱高达5.96亿，名义毛赢利负1.77亿，毛亏本率42.1%（2018年这个份额高达58.4%）。

　　而2019年H1，WeWork名义毛赢利率为14.4%。优客工场部分场所选用轻财物方式，租金本钱占营收的份额应有所下降；美国人力本钱高于我国，WeWork为“凹造型”还特别装备了“社区运营团队”。这样的布景下，优客工场直接本钱（首要是租金+人力）占比仍是远远高于WeWork。

　　为什么用“名义毛赢利”这提法？由于与同享工作事务直接相关的开办费（装饰及取得收入前搁置期支付的租金）、长时刻财物减值没有扣除。

　　笔者一贯建议只要把有必要花的钱悉数从营收中扣除，才干承认毛赢利。依照这个思路核算，2019年前三季优客工场实在毛赢利率为-68.2%，而2019年上半年WeWork实在毛赢利率为-4%。

　　2）营销服务

　　同享工作“钱途”迷茫，优客工场经过并购给自己“装置”了一个“假肢”——营销服务。

　　2019年前三季，营销服务录得毛赢利3900万，毛赢利率9.7%。毛赢利率尽管不高，但总算在不亏本的前提下把营收扩展了一倍，2019年优客工场全体毛赢利率“飙升”到-15.3%。

　　优客工场经过并购扩展规划、丰厚了方式，又经过并购增加了出售服务，成绩是好看了一些。但扣除商场、行政等费用之后，2019年前三季的运营亏本率依然高达64.2%。

　　高价收买的副作用是商誉（收买价高于标的公司净财物的金额）。到2019年9月末，商誉已累积到15.4亿，占总财物的28.3%、适当于净财物的66.7%。“出来混早晚要还的”，商誉减值危险不行忽视。

　　WeWork不被长时刻资金商场认可，但孙正义仍是要搏一下。优客工场质地比WeWork还差许多，若非自以为比孙正义有钱，出资者应当敬而远之。