青客公寓10交易日内破发 蛋壳公寓赴美上市前景几何？

　　截至北京时间11月18日上午10时，“长租公寓第一股”青客最新报收13.71美元/股，在上市10个交易日，一举跌破17美元的发行价。

　　对于青客公寓破发，业内人士直言并不意外，同时，由于商业运营模式等原因，与青客公寓情况类似的蛋壳公寓，即将赴美上市前景或许同样难言乐观。

　　青客公寓上市前募集资金缩水一半

　　青客公寓破发，并不是近期第一次在资本市场受挫。据媒体报道，青客于本月2日更新了招股书，将发行规模由520万股ADS下调为270万股ADS。以每股ADS17至19美元的发行区间计算，募资金额缩水一半，由原来的1亿美元降至5000万美元左右。业内人士分析认为，此举可能是青客对此次IPO信心不足所致。

　　青客公寓提交的招股书显示，其资金链压力较大。2017年、2018年青客公寓营业收入分别为5.23亿和8.9亿元人民币，增长率为70.3%，但仍处净亏损状态，净亏金额分别为2.45亿和4.99亿人民币。截至2019年9月30日，青客公寓前9个月营收为8.98亿元，同比增长51.4%，净亏损为3.73亿元，同比扩大16.72%。至此，青客已经连续3年亏损，累计亏损11.17亿元。按2019年6月30日为止97621家租户计算，青客公寓每租出一间房即亏损3821元。

　　另一数据显示，截至2019年6月底，青客公寓的总资产为20.3亿元，总负债27亿元，资产负债率高达133%。

　　此外，IPO文件披露，青客公寓目前的平均税前月租金为1149元，入住率91.6%在业内属于较好水平，不过仅有5.1%的租户选择了续租，成为一大痛点。分析人士表示，这反映了青客公寓产品和服务品质方面离消费者预期尚有距离。

　　同时，对于资金密集型的长租公寓而言，如何在偏重资产的模式下实现规模的快速扩张，租金贷成为一个选项。所谓租金贷，指的是租户通过长租公寓运营商与金融机构合作所提供的分期付款贷款进行房租支付。该模式表面是租金关系，但实际是租户与金融机构的信贷关系。在该模式下，运营商可将租金分期付款的收益用于装修和公寓购置。不过对于租客而言，市场中出现运营商在未对租客进行风险提示的情况下，把租户和金融机构进行对接，且部分产品利息较高，加大了租客的还款风险。据了解，青客的金融渗透率是65.2%，意思是在青客的用户群体中，有65.2%的租客使用了租金贷。

　　专家表示，65.2%的比率偏高，在如此高租金贷占比的情况下，存在一定爆雷风险，一旦租金链断裂，资金链断裂后，企业无法向业主支付租金，业主将收回房屋，这也意味着租客无法继续租住。而且在租金贷模式中，租客同第三方金融机构签订分期合同，即便被业主清退，贷款关系依然持续。

　　蛋壳金融渗透率高于青客

　　上市10个交易日内破发，为市场现阶段对青客认可程度打上了问号。同时，青客的破发亦可能产生连锁反应。据媒体报道，业内人士对即将赴美上市的蛋壳公寓表示担忧。究其原因，蛋壳公寓与青客公寓所面临的资金链紧张、租金占比高相似。

　　蛋壳公寓于10月28日向美国SEC递交了招股书，预计赴美募资5亿美元左右。蛋壳公寓提交的招股书显示，2017年、2018年蛋壳公寓的净亏损分别在2.72亿和13.70亿人民币，同比增长403%。2019年前三季度，蛋壳公寓营收近50亿元，但净亏损为25.16亿元，去年同期净亏损为8.13亿元，亏损同比扩大209.1%。此外，蛋壳公寓的金融渗透率也处于高位，为67.9%，比青客公寓高2.7个百分点。

　　公开数据显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓账面现金及现金等价物为(包含现金、存款及受限资金)为23亿元人民币。分析人士认为，按照蛋壳今年前三季度净亏25.16亿的情况，资金链压力极大。

　　事实上，长租公寓前期资金投入大，回报周期长，属于微利型行业，行业竞争压力极大。因此，对于长租公寓而言，充足的现金流就是生命源，于是IPO在二级市场融资，便是许多长租公寓品牌的重要选择。不过对于行业而言，融资的同时，找到合理的商业模式解决盈利难资金紧的困境更为重要。否则，即使上市也不能改变企业长远困境。