地段好不限购还便宜这类房子就怕你不敢买

编者按：本文来自微信大众号：地产情报站，（ID：dichanqbz），作者：可煌，36氪经授权转载

提到法拍房，许多人马上联想到“捡漏”。不摇号，不限购, 动不动就六七折,的确令人手痒。但这种房子水太深,猫腻又许多,许多人看不透。今日站长就详细教教咱们怎么捡漏。

现在上线的法拍房主要有四个来历，一是按揭违约发生，二是民间假贷违约发生，三是司法没收，四是无主房产。在楼市低迷时，法拍房要三拍才干成交，像杭州这样的一线城市也要二拍才干成交。

在楼市最火爆的时分，呈现过优质法拍房源成交价高于二手房成交价的现象。现在法拍房现已有了完好的产业链。在巨大的利益面前，也躲藏着很大的危险。

很丑陋房

被法院拍卖的房子有或许房东还在住，也有或许正在租借，看房需求预定拍卖公司的人一同去。

保证金门槛高

假设想竞拍房子，需求在指定时刻内将规则的保证金存入法院的指定账户。保证金有的几万，有的几十万。竞拍失利当然能够退回保证金，但假设竞拍成功了却不买，那保证金是不或许退的哦！

举个2018年的实在事例，其时有位深圳男人经过法拍的办法以369万买入一套市价550万的学区房。本来认为自己捡到了大便宜，没想到算过税后反而花了611万。假设他反悔，25万的保证金就打水漂了，欲哭无泪。

该男人过后才知道这套房子原先由公司持有，挂号总价缺乏5万，与成交价相差太大，所以按差额的60%收取土地增值税。

法拍房最难的其实是查询和收房，由于法院一般会清晰奉告：“本院不担任过户和腾空入住，税费等相关费用详细明细请自行前往相关单位查询。标的物以什物现状为准，本院不承当变卖标的瑕疵保证。”

也便是说，法院只管卖，其它一概不担任，从前就有倒运蛋中招的。

近来，广州市中级人民法院给一个和法拍房相关的胶葛案做了终审判定，而且是个悲惨剧。首要给咱们看一下判定书截图：

新业主李某经过法拍办法获得了银河区一套房子。获得房子产权去收楼，发现房子原产权人陈某还住在里边，而且赖着不走。所以李某把“老赖”陈某告上法庭，要求腾空房子，一审胜诉；尔后“老赖”上诉，二审居然推翻原判，驳回要求“老赖”搬出的诉讼请求！

法院判定的依据是：

李某尽管获得了房子的产权，但拍卖前现已清楚阐明是“按现状不交吉”办法拍卖，因而李某需求对此承当危险，也便是忍受“老赖”持续住下去，而“老赖”只需求依照每月最高7895元的限额付出租金。站长解释一下，所谓“不交吉”也便是房产现状是被占用的，拍卖成交后的收楼的危险及费用由买受人自己承当，所以拍卖成交后要自己收楼。

咱们来看看这套房子的状况：这是一套坐落银河北龙口中路152号的房子，站长查找了一下，这个小区应该是天逸名都。

买家李某在2017年7月以559万元竞拍到这一套117平米的法拍房，单价仅为4.8万，能够说是低于商场价不少，看似捡到一个大便宜，却没想到要面对如此大的“坑”。

在链家网上查询发现，现在小区成交均价现已达到了6.5万/平，而与这个户型类似的单元，挂牌价现已达到了6.8万/平。

算下来，从买下这套房到现在一年时刻里，现已涨了两百万。可是，业主李先生现在拿着这套房，卖也卖不掉（谁敢买呢），住也住不了（住不进去啊）。现在，法院不支撑原业主当即腾房，仅支撑买受人主张原业主付出持续占用房子期间的使用费。

简略地讲，法院这个事例的裁判思路是依据拍卖布告的条款，套用“生意不破租借”的原理约束了买受人的房子使用权，但实践上两边又不存在任何租借联系，且原业主使用时刻的周期待定，这种裁判成果或许会导致买受人长时刻不能正常收楼。

所以，购买司法拍卖房必须搞清楚房子现状，必要的话能够托付专业人士一起参加，评价法令危险。若竞拍标的物清晰奉告竞拍者房子现状为“不交吉”的话，主张稳重购买。

对法拍房感兴趣的小伙伴需求留意以下几点。

01

充沛查询

假设想入办法拍房，做查询的时分，要留意托付拍卖的法院是第一手直接查封房子者，仍是轮候查封者，重视房子是否被其他组织查封。

能查到还好说，假设房子从前抵押给了高利贷，一般人是很难查到的，搞不好几个膀大腰圆、浑身纹身的大汉成天上门要钱，那就比较费事了。

房子的土地性质也要承认清楚，实地调研的时分能够查阅该小区是否为房改房或许经济适用房。若为房改房或经济适用房，必定要弄清楚是否现已补缴土地出让金，若没有补缴，站长主张抛弃该房源，由于税费会比较高。

假设特别介意是否为凶宅的，能够上网查找房子的相关内容，假设房子触及到刑事案件或火灾等事端，也会在许多社会新闻里找到。比方某个小区假设发生过爆破或许着火，都或许是一个简略的社区新闻。

02

承认屋内状况

尽管法院在布告中往往会把待拍房源的基本信息罗列清楚，可是房产的方位以及房产或许存在的瑕疵，法院并不担任公示。针对户型和面积、采光等细节，仍是要靠现场实地调研才干摸清。这两天就有网友买了开发商宣扬的一线江景房，但住进去才发现只需透过厨房的一条线才干看到江景，这就很坑了。

所以站长着重，想入办法拍房必定要去实地检查，而且要承认屋内是否现已腾空。有些司法拍卖的房子会标示房东许诺，比方“拍卖成交后三个月内搬出”。这样的房子必定要留意，由于房子拍下来之后，法院其实无法保证屋主搬出的时刻。依据民法生意不破租借的准则，竞买人获得房子所有权后，不能对立租客的租借权。也便是说作为购房人，你要对前业主的租户持续实行租借合同责任。为了防止将来在交代中发生费事，这类房主张不碰。

03

躲藏税费

法拍房假设原先由公司持有，被个人拍下，就要交土地增值税。假设房子前次买卖属“非夫妻直系亲属之间的赠予或承继”，那么再次过户会发生20%的个人所得税。原业主未交纳修理资金，这笔费用相同也由竞买人承当。

别的，房子前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等费用，均由竞买人担任承当。

开发商跑路

法拍房也有新房，而这类新房的危险主要是开发商资金链断了跑路、开发商没跑路但小区不符合规划无法落宗分户办证、终究建成的房子与最初宣扬天差地别等。

够坑爹吧？谁买谁倒运。不过也有胆大的人捡到大漏的。赚大钱没有胆量是不可的!

南京市鼓楼区人民法院拍卖过一套292平方米房产，商场价800万元，却以低于商场价160万元的价格起拍。由所以凶宅，罕见问津。不过，由于2次拍卖没有成功，现在现已是在变卖了，只需出钱就能买到！

“凶宅”地点小区坐落南京市秦淮区，接近夫子庙，离新街口也不远，地理方位较好。

据了解，从前的房主48岁左右，为人谦和，是个老板，茕居，有个保姆每天来煮饭。在这套房子里住了一年多。或许生意做得不是很顺畅，欠下了不少债款，上吊死了。这套房子里边还有不少家具和物品，有许多他女朋友的鞋子，看起来价值不菲。”但鼓楼法院拍卖的仅仅这套房子，并不包括室内物品。

一般，“凶宅”成交价格会在正常房源的八折左右。这套“凶宅”此前起拍价640万，商场合议价800万，面积292平米，起拍单价仅2.19万，合议单价2.74万，而该小区在售二手房单价在3万-4万。比商场价格低了不少，关于胆大的人，自住和出资都蛮合适的。

怎么下降法拍房危险

法拍房尽管坑许多，但仍是存在捡漏的或许性的。首要要从案件和房源下手，站长挑选法拍房房源办法如下：

1.挑选贪腐房

官员贪腐被抓起来判刑的这种房子，优点较多。

（1）当事人自己一般现已入狱，其亲属也都避之不及，没人乐意生事。

（2）这种房子一般户型、装饰、方位、小区环境都比较好，原因你懂的。

涉案的法拍房当然不只贪腐这一类，所以咱们要擦亮双眼，细心鉴别。站长还要提个醒，假设法拍房触及银行假贷胶葛，也便是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类有告贷胶葛，这种案件意味着当事人或许会有许多潜在的债款，后患无穷。至于刑事犯罪入狱的案件，这也归于扎手的类型，当事人没准过几年就出狱了，假设回来找费事，或找些社会人给你添乱，那素日里的烦心事可就没完了。

2.当事人最好非退休、非自在职业人员

退休白叟最多的便是时刻，而自在职业人员的时刻也能够自在组织，这类当事人假设房产被拍卖后不依不饶，会添加捣乱的或许性。假设当事人是外地人，本地联系少，相应的会比本地人好许多。

3.最好是本地法院的案件

跨区域法院拍卖的房产，假设后边遇到问题，法院一般不论。比方你买的是北京的法拍房，那仍是北京本地法院的案件比较有保证，假设或许，本区法院或许辅导本区的中级法院的案件拍卖的本区房产，更有保证。

假设后期出了问题，关于外地法院来说，就算想帮你，条件也得是他们有这个才能。跨区乃至跨市法律，关于哪个司法组织来讲都不简单，会大大下降其法律力度和功率。

4.最好是空置房

无论法拍房里住着当事人、亲属仍是租客，清户总是一件很费事而且危险很高的工作。因而，房子最好是空置房，假设是毛坯房那就更好了。由于房子是不是你实践占有，差异很大。

假设有人占了房，你去让他腾房他不走，你打110差人是不会管你的，由于这归于“经济胶葛”，公安部屡次着重过，民警不介入经济胶葛。这种状况下，你只能去找法院履行局，可是履行局也受困于多种要素，三五年都履行不了的状况也是有的。但假设你现已实践占有了房子，那么再有人来跟你抢房或捣乱，那很简略，直接打110就能够，这个警方直接有权力管。

因而，最好不要碰非空置房。

5.提前准备

所谓提前准备，指的是要看清楚该法拍房是第几次拍卖。假设第一次拍卖没人报名，就会进入第2次拍卖，重点是：第2次拍卖起拍价会下降!所以，第一次拍卖能够不着急报名，看看能不能比及流拍，拖到第2次拍卖再出手。竞拍时还需做到心中有数，设好最高竞价，必定要把至少4.5%的税算进去，有的法拍房税率高达11-25%，必定要留有余地。

进入网络竞拍环节，整个进程有24小时，而在最终几分钟，一般会设置延时出价。也便是说，假设在竞拍的最终2分钟有人出价，那么竞拍会延伸5分钟。

这种状况下，假设你卡在最终2分5秒左右出价，其他竞拍者就只能在2分钟内快速考虑是否加价，而一旦对方出手，又会为你赢得5分钟的考虑时刻，然后掌握主动权。

法拍房现在现已是一个专业商场，能挣钱和顺畅落户的都是高手。假设是一线城市的好地段，还有冒危险竞拍的价值。至于不明白的小白，了解法拍房就行了，摸清门路之前最好别碰。究竟这类房子背面的套路那是满满的，新手吃亏很正常。